KT – 484 – 021812 – Thị trường BĐS TP HCM bế tắc mới tính chuyện lâu dài


MN – NQ – PT

          Theo: phapluatvn
(Lời bình): – Bây giờ thì giới BĐS nhìn nhận những gì tôi nói hồi tháng 06.2011 (8 tháng trước) và gần đây là trước Tết rằng BĐS có đổ thêm thanh khoản dư thừa, lãi suất 10% cũng không tháo gỡ được vì tâm lý ăn quá sâu vào tiêm thức người mua.
Trích:”…..sau khi Ngân hàng Nhà nước thông báo tiếp tục chính sách thắt chặt tín dụng đối với BĐS, thị trường nhà đất gần như tắt hẳn hy vọng. “Chắc chắn các chủ dự án phải giảm giá bán để tồn tại”- ông Trí dự đoán.
ài báo này đăng ngày 17.02.2012 @ 10.48am có cùng một suy nghĩ với tôi ở bài này” êết trích.
Trích:”……nay bị dội thêm gáo nước lạnh về lãi suất ngân hàng, xẩy ra tình trạng “đóng băng” là điều tất yếu.”hết trích.
Phải cám ơn những biên tập viên, khi tôi viết những bài hướng dẫn như thế này thì họ bay ra hiện trường, làm phóng sự để xác minh những điều tôi viết là đúng, hình như mỗi bài về kinh tế có nhuận bút kha khá đấy nhỉ. Chắc tôi phải viết thường hơn để giới làm báo kiếm cơm chứ…Biết đâu sau này khi tôi về VN, họ khao tôi vài chầu “Blue labels” thì vui lắm.

Trích:” Ngay sau Tết với lãi suất huy động 21,22% thì giới đầu tư thứ cấp thấy ngay cái tin 3 Dũng và NV Bình tung ra là lãi suất huy động năm 2012 sẽ là 10% là tin vịt. Nếu họ đọc bài tôi phân tích rất cặn kẽ là ko thể nào lãi suất từ cho vay 22,25% xuống còn huy động 10% trong bối cảnh lạm phát còn chưa kiểm soát dc, đó là chưa nói tới nợ xấu của hệ thống NH, thanh khoản và hàng trăm chuyện xảy ra với 3 Dũng nữa” hết trích.

KT – 476 – 021612 – Bỏ nghề bất động sản

Trích: ” Thêm vài bài xác nhận tình hình ảm đạm của BDS, một ngành nghề kể như khai tử rồi vì tâm lý vực dậy là ko có. Vậy mà cũng còn một hai 2 thằng mãi ăn phong bì mà đánh lên, nói là viễn ảnh sáng sủa của BDS, những tên này sẽ bị vạch mặt và ko ai sẽ đọc những bài của chúng nó nữa” hết trích.
Trích:”Những hy vọng cuối cùng từ những lời nói có cánh của tập đoàn nhí nhố 3 Dũng như 3 dũng, Thống đốc NH Nguyễn văn Bình , Vương đình Huệ đều chấp cánh bay đi hết rồi, những tuyên bố như “sẽ phục hồi thị trường BDS và chứng khoán năm 2012, lãi suất năm 2012 sẽ là 10%, lạm phát 2012 sẽ dưới 10%”.
Nhung74 lời nói không thành sự thật chỉ chứng minh 1 trong 2 điểm sau đây hay cả 2:
1. Quá ngu dốt đến nỗi ko biết thực trạng thê thảm như thế nào và cứu vãn là vô phương
2. Lừa gạt, nói láo với đại đa số 90 triệu người dân là tình hình sẽ khá lên. Khá lên hay ko là nhờ tài điều hành kinh tế vĩ mô chứ không nhờ những lời hô hào không thực chất. Những lời hô hào ko thực chất sẽ nhanh chóng nhường cho thực tế của KTThi Trường, hãy nhìn TTCK được bơm trg 2 tuần rồi xẹp lép còn hơn trước khi bơm lên.” hết trích.
Trích:” Câu trả lời tại sao những người mua chưa mặn mà là nhiều lý do như sau:
1. Quan trọng nhất là về tâm lý, 90 triệu dân VN sợ BĐS đến cùng cực rồi, họ biết rằng dính vào là lỗ sặc gạch
2. Lãi suất huy động là 21, 22%, lãi suất cho vay là 22,25%, thanh khoản không có, nhà băng từ chối cho vay thì có ai có tiền vài tỉ mà mua, nếu có là chỉ thiểu số quan tham.
3. Viễn ảnh 10% lãi suất huy động, 14% cho vay và thanh khoản muốn bao nhiêu có bao nhiêu phải đến 2015 mới hy vọng (chỉ mới hy vọng thôi chứ chưa chắc đâu)
4. Hằng chục ngàn căn hộ ở HCM, HN, DN mà không ai mua thì mặn mà sao nỗi.
5. Ở những nước văn minh, nhà ở bằng 5 đến 10 năm lương lao động, ở VN là 300 năm, mặn mà sao được.
Đ1o là 5 lý do nhanh nhất qua suy nghĩ của tôi, nếu suy nghĩ lâu hơn thì hằng ngàn lý do.
Thành quả điều hành kinh tế của tập đoàn nhí nhố 3 Dũng là đây, hư đâu sữa đấy, hư đấy sữa đâu v.v..”hết trích.

KT – 473 – 021612 – Giới đầu tư BĐS “đục sàn” tháo chạy!

Trích:” Bài này đăng ngày 13.02.2012, giới đầu tư BDS bây giờ hoảng loạn rồi vì tình hình nhà băng thiếu thanh khoản cho tất cả hệ thống, lãi suất huy động 21,22%, lãi suất cho vay chắc phải 25 hay 27%. Ở trong nghề lâu năm, họ biết tỏng là nếu hạ lãi suất còn 10% với thanh khoản muốn bao nhiêu có bao nhiêu thì ít nhất phải 2 năm nữa, do độ chậm nên họ bắt đầu hoảng loạn lên.
Nhưng nếu họ đọc trang này, nghe lời tôi, bán đổ bán tháo hồi tháng 6, tháng 07.2011 thì còn có hy vọng gở gạc. Bán ngày hôm nay, tháo chạy ngày hôm nay thì cũng có hằng tram ngàn căn hộ thì làm sao tìm dc người mua căn hộ mình ????
Đó là tài năng của tập đoàn nhí nhố 3 Dũng lãnh đạo nền kinh tế này đấy.”hết trích.

CXN_021612_1408_Bảo đảm thanh khoản, tập trung vốn cho các lĩnh vực ưu tiên

Trích:”Thêm một dấu hiệu cho thấy tập đoàn “nhí nhố” 3 Dũng lại tuyên bố bỏ rơi TTCK và BĐS rồi vì những “lãnh vực ưu tiên” khác.
Những tuyên bố của Vương Đình Huệ cứu CK, của 3 Dũng cứu CK và BĐS bây giờ tiêu tan hết rồi, sau khi một số không nhỏ nhà Đầu Tư đổ tiền trở vào TTCK và một số lớn DN BDS vẫn cố cầm cự, nghĩ rằng lãi suất 10% sẽ xuật hiện trong năm nay và những “giải pháp của Thủ Tướng” để cứu TTCK và BDS sẽ cứu vãn cuộc sống của họ. Một sự thất vọng tràn trề là ko những bất tài mà tập đoàn nhí nhố 3 Dũng bội tín loại siêu nữa.
Trích : “Cụ thể, NHNN sẽ triển khai các giải pháp tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn hỗ trợ cho vay lĩnh vực nông nghiệp – nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa. Đồng thời kiểm soát tỷ trọng dư nợ cho vay đối với các lĩnh vực không khuyến khích (chứng khoán, bất động sản, tiêu dùng) ở mức 16% tổng dư nợ.”hết trích.
Rõ ràng là để cứu cả nền một nền kinh tế kiệt quệ này cần nhiều, rất nhiều tiền để tung vào TTCK, BDS, NH, DNNN và những ưu tiên sản xuất khác nên số tiền phải giới hạn lại cho những ưu tiên trước nhất, còn là TTCK, BDS, NH, DNNN thì phải hy sinh thôi.
Với con mắt chuyên nghiệp của tôi, sự sụp đổ của cả một nền kinh tế là tình từng tháng chứ ko còn là theo năm nữa.
Chuyện gì xẩy ra khi DN BDS phá sản hàng loạt (điều này chúng ta đọc nhiều trên báo, trên mạng), khi TTCK rơi trở lại vào vực thẳm, khi lãi suất huy động tăng trở lại vì thanh khoản NH lại thắt chặc, lãi suất cho vay vẫn 22, 25% chứ không giảm thì DN tư nhân vừa và nhỏ thế nào ???, nạn thất nghiệp như thế nào. Những câu hỏi này không cần có bằng TS kinh tế cũng biết dc câu trả lời” hết trích.
——————————————————————
Nói chung, nếu Biên tập Viên kinh tế nào viết theo tôi thì bảo đảm không sai, khi thường được đúng thì nhuận bút càng cao hơn vì…quá chính xác trong các bài viết.
Đôi bên cùng có lợi vì quan điểm của tôi, thay vì 26 ngàn bạn đọc một ngày thì nhờ có những BTV này mà trở thành 90 triệu/ngày. Nhờ vậy, mặt nạ dối trá của CS càng nhanh chóng bị lật để giải thoát 90 triệu dân khỏi vòng kim cô CS.
Nếu người VN may mắn, đuổi được bọn cai trị và đô hộ khỏi VN thì những nhà cửa mà chúng bỏ của chạy lấy người còn rẻ nữa

Khi CP Hậu CS tiếp thu, một sự dân chủ, công bằng và minh bạch, thực sẽ đem lại lòng tin cho 90 triệu dân VN cùng thế giới tự do. Từ đó, 1 hay 2 năm sau thì kinh tế sẽ trỗi dậy và giá BĐS sẽ cao gấp mấy lần bây giờ vì tất cả VKHN đều muốn về VN sống và phục vụ.

Hiện giờ chỉ có dân đen là chịu khổ thôi, còn tư bản đỏ và cánh hẩu, vây cánh của chúng nó vẫn sung sướng.
Châu Xuân Nguyễn

Melbourne
18.02.2012

————————————————————————-

http://www.phapluatvn.vn/batdongsan/201202/Thi-truong-BdS-TP-HCM-be-tac-moi-tinh-chuyen-lau-dai-2063666/

Thị trường BĐS TP HCM bế tắc mới tính chuyện lâu dài

Cập nhật 17/02/2012 08:07 (GMT+7)

Khi nhà đầu tư đã nhận ra sự méo mó của thị trường, thì có vẻ như, những “cơn sốt giá” nhà đất chỉ còn là dĩ vãng…

Năm 2011, TP.HCM đã phát triển được khoảng 8,4 triệu m2 nhà ở, trong đó nhà ở do dân tự xây dựng là 7,4 triệu m2, nhà ở thương mại là trên 430 ngàn m2. Giai đoạn từ năm 2011 đến 2015, TP.HCM đặt mục tiêu sẽ xây dựng thêm 39 triệu m2 nhà ở để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân.
Năm 2011 đến 2015, TP.HCM đặt mục tiêu sẽ xây dựng thêm 39 triệu m2 nhà ở để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân.

Tại TP.HCM, chưa năm nào cảnh giao dịch bất động sản (BĐS) sau Tết Nguyên đán lại im ắng như năm nay. Nhiều công ty, sàn giao dịch BĐS chỉ hé cửa lấy ngày, việc giao dịch các sản phẩm lớn hầu như không thực hiện, chỉ diễn ra những dự án nhỏ lẻ, mặc dù tháng giêng âm lịch đã cạn ngày.

Ông Hà Đức Tín, một nhà đầu tư BĐS nhiều năm ở quận 1, TP.HCM cho biết, sau khi Ngân hàng Nhà nước thông báo tiếp tục chính sách thắt chặt tín dụng đối với BĐS, thị trường nhà đất gần như tắt hẳn hy vọng. “Chắc chắn các chủ dự án phải giảm giá bán để tồn tại”- ông Trí dự đoán.

Nhiều dự án nhà ở mới ở các quận huyện vùng ven TP.HCM hoặc các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An dù đã giảm giá từ 20-35% so với dự tính ban đầu và khuyến mại đủ chiêu nhưng vẫn vắng khách mua.

Giới đầu tư dự báo thị trường BĐS sẽ tiếp tục chìm sâu vì khách hàng sẽ rất thận trọng khi tham gia. Nhà đầu tư BĐS Hứa Vĩ Hân cho biết, ông đầu tư hơn 8 tỷ đồng vào 5 dự án BĐS ở Bình Chánh – TP.HCM và Mỹ Phước – Bình Dương, nay muốn bán lại giá gốc và chịu lỗ tiền cọc khoảng một tỷ đồng mà vẫn chưa bán được. Ông Hân bán những gói sản phẩm đã đầu tư hơn hai năm nay để giảm áp lực nợ ngân hàng, mặt khác, ông sợ giá nền đất sẽ tiếp tục hạ.

Ông Trần Vinh Phát, giám đốc một công ty BĐS ở quận Thủ Đức nhận định, thị trường BĐS ở TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung chí ít là đến giữa năm nay mới “bình tĩnh trở lại”.

Tình trạng “giá ảo”, mua đi bán lại lòng vòng vốn là khuyết tật cố hữu của thị trường BĐS Việt Nam, nay bị dội thêm gáo nước lạnh về lãi suất ngân hàng, xẩy ra tình trạng “đóng băng” là điều tất yếu. Một nguyên nhân khác khiến cho BĐS nguội lạnh là do rất nhiều dự án thiếu sự minh bạch, đẩy rui ro, bất lợi về phía nhà đầu tư… Khi nhà đầu tư đã nhận chân ra sự méo mó của thị trường, thì có vẻ như, những “cơn sốt giá” nhà đất như đã từng xẩy ra sẽ chỉ còn là dĩ vãng.

Tái cấu trúc để khai thác tốt tiềm năng

Để thị trường BĐS hồi phục và phát triển bền vững, theo Sở Xây dựng TP.HCM, thời gian tới cần có  giải pháp cải thiện tính minh bạch của thị trường gắn với việc công khai quy hoạch xây dựng, công bố công khai các dự án kêu gọi đầu tư, tổ chức đấu thầu, đấu giá một cách nghiêm túc… Bên cạnh đó, Nhà nước nên trực tiếp tham gia phát triển quỹ đất sạch đối với những dự án xây dựng khu đô thị mới; hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài chính, tăng cường nguồn vốn cho thị trường BĐS; đẩy mạnh đầu tư xây dựng, phát triển quỹ nhà ở xã hội để đa dạng hóa hàng hóa BĐS…

Có thể nói, dù đang gặp vô vàn khó khăn nhưng chắc chắn rằng thị trường BĐS tại TP.HCM vẫn còn rất nhiều tiềm năng để phát triển. Thứ nhất, nhu cầu thực về nhà ở của người dân thành phố còn rất lớn và có xu hướng tăng mạnh; thứ hai, quỹ đất của thành phố cho phát triển nhà ở cũng còn rất mênh mông; thứ ba, cùng với thời gian nhiều khu vực đô thị đã trở nên cũ nát, rất  cần được chỉnh trang và kiến tạo lại; thứ tư, chính sách tài chính và pháp luật về nhà đất về lâu dài cũng hứa hẹn sẽ có nhiều thay đổi, giúp cho ngành BĐS có thêm nhiều cơ hội, nhất là trong tiếp cận các nguồn vốn nguồn vốn và nhanh chóng trong các khâu thủ tục hành chính…

Trước mắt, theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố,  chủ trương của thành phố về việc mua lại căn hộ tại các dự án phù hợp để dành cho chương trình tái định cư sẽ là một lối thoát đối với nhiều DN. Ông Châu nhấn mạnh: “Thành phố sẽ không lợi dụng khó khăn của DN để ép giá, mà hứa sẽ mua lại với giá làm sao để đảm bảo doanh nghiệp ít nhiều có lãi. Đây quả thật là một tín hiệu vui với các doanh nghiệp BĐS vì nó vừa giúp các doanh nghiệp có tiền để thanh khoản, vừa lại giải quyết được chương trình an sinh xã hội của thành phố”.

Năm 2011, TP.HCM đã phát triển được khoảng 8,4 triệu m2 nhà ở,  trong đó nhà ở do dân tự xây dựng là 7,4 triệu m2, nhà ở thương mại là trên 430 ngàn m2. Giai đoạn từ năm 2011 đến 2015,  TP.HCM đặt mục tiêu sẽ xây dựng thêm 39 triệu m2 nhà ở để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân.

MN – NQ – PT

2 comments on “KT – 484 – 021812 – Thị trường BĐS TP HCM bế tắc mới tính chuyện lâu dài

  1. Việt Nam 10 năm nữa cũng không bán hết cái đống bất động sản tồn kho hiện nay, nên các đại gia BĐS hãy dũng cảm lên, bỏ của chạy lấy người để NH nó nhanh chết và cái gì đến sẽ đến, chúng ta không có tội mà CP mới là người có tội không phải gì mà xấu hổ cả, chúng ta chỉ là nan nhân mà thôi, kiên quyết không trả một đồng nào, rủi ro nay là của chế độ hãy đến mang nó đi và chôn nó vào rĩ vãng

    Like

  2. Năm 2012 “bong bóng” bất động sản Việt Nam sẽ vỡ?
    Alan Phan
    http://www.doanhtri.vn/article/chuyen-muc-chuyen-gia/nam-2012-bong-bong-bat-dong-san-viet-nam-se-vo.aspx
    Một đại gia bất động sản (BĐS) Thái Lan dự đoán bong bóng BĐS ở Việt Nam sẽ vỡ vào cuối năm 2012 và ông đang “rình” tới thời điểm đó để sang mua BĐS giá rẻ.
    Tại sao có bong bóng tài sản?
    Các chuyên gia kinh tế và người dân thường có những tranh cãi gay gắt về danh từ “bong bóng” khi mô tả tình thế của thị trường, vì ít ai đồng ý về giá trị thực sự hay bình thường của bất cứ loại tài sản nào.
    Theo định nghĩa, “bong bóng tài sản” xảy ra khi thị giá của một loại tài sản được đẩy quá xa trên giá trị thực sự và bình thường của các tài sản này.
    Bất động sản lại là một loại tài sản đặc thù, mang nhiều tính chất địa phương, và bao gồm nhiều phân khúc thị trường khác biệt; nên khi nói đến bong bóng BĐS, chúng ta phải thu gọn lĩnh vực bàn cãi và hiểu rõ những giới hạn của bài phân tích.
    Bài viết này chỉ thảo luận về phân khúc nhà ở của thị trường BĐS tại VN và cố gắng tìm hiểu hiện nay, chúng ta có thể dùng chữ bong bóng để mô tả tình huống; và nếu có, thì cái bong bóng này bao giờ sẽ vỡ và hậu quả sẽ ảnh hưởng gì đến nền kinh tế vĩ mô.
    Trước hết, những yếu tố để tạo thành thị giá của BĐS bao gồm những yếu tố định lượng được: (1) luật cung cầu của thị trường (2) khả năng mua của người tiêu dùng (3) dòng tiền đang rót vào kênh BĐS (4) tình hình kinh tế vĩ mô; và (5) những yếu tố vô hình không thể đo lường chính xác gồm (a) tác động của các nhà đầu cơ (b) trào lưu tâm lý của đám đông (c) chánh sách của chánh phủ và (d) tư duy và cảm xúc của mọi người liên quan.
    Trong các yếu tố định lượng, quan trọng nhất là luật cung cầu của thị trường. Phân khúc nào (nhà ở cao cấp hay trung bình hay cho giới thu nhập thấp, thương mại hay văn phòng, BĐS du lịch, khu công nghiệp …) chúng ta cũng có thể tính ra số lượng cung và nhu cầu của người tiêu dùng.
    Hiện nay, ở VN, căn cứ theo các báo cáo của các nhà môi giới địa ốc, trong cũng như ngoài nước, thì nhà ở cao cấp có một số cung khoảng 1/3 lớn hơn số cầu và tổng số đơn vị của nhà đầu cơ thứ cấp chiếm khoảng 47% số lượng bán ra. Trong khi đó, số lượng cầu ở các phân khúc khác tương đối cao hơn lượng cung, nhất là phân khúc nhà thu nhập thấp.
    Yếu tố thứ hai là khả năng mua của người tiêu dùng. Theo thị trường Âu Mỹ, người ta tính 25% mức thu nhập của người mua là khả năng trả nợ khi so sánh với số tiến vay phải trả hàng tháng cho ngân hàng (cộng với tiền thuế và bảo hiểm). Lấy ví dụ ở VN, thu nhập trung bình của một cặp vợ chồng cùng đi làm là 12 triệu mỗi tháng, nếu dùng một tỷ số cao hơn nước ngoài là 35% để dành cho việc trả nợ (4,2 triệu), thì họ có thể vay một số tiền tối đa là 400 triệu trả làm 20 năm với lãi suất 15% một năm. Người VN có nhiều tiết kiệm, nên số tiền mặt trả trước (down payment) có thể lên đến 1/3.
    Dựa trên các yếu tố này, thì căn nhà trung bình giá khoảng 600 triệu đồng là thích hợp với túi tiền và hoàn cảnh của họ. Và cũng theo công thức này thì phần lớn các nhà ở tại HCM hay Hà Nội đều vượt quá khả năng trả nợ của người tiêu dùng. Tuy vậy giá cả tại các tỉnh nhỏ cho thấy chỉ hơi cao hơn khả năng một ít.
    Yếu tố khác có thể đo lường được là dòng tiền đang đổ vào BĐS, gồm tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư, tiền vay mượn của ngân hàng hay tư nhân, và tiền đầu tư từ nước ngoài qua FDI. Hiện nay, FDI vẫn đổ vào các dự án BĐS có giá đất trưng dụng thật thấp và có nhiều ưu đãi trong điều kiện đầu tư. Tuy nhiên, rất ít tiền FDI cho các dự án đang dang dở, bị kẹt vốn, mà chủ đầu tư không chịu hạ giá hơn 30% giá vốn ban đầu.
    Hệ thống ngân hàng địa phương thì đã lỡ kẹt với rất nhiều khoản nợ xấu, nên vẫn phải tiếp tục cho các chủ đầu tư BĐS đáo hạn, hy vọng thị trường phục hồi. Tỷ lệ nợ xấu của các khoản vay BĐS của ngân hàng không được tiết lộ, cũng như chỉ tiêu xếp hàng nợ xấu cũng khác quốc tế, nên chỉ có thể được ước tính. Theo một chuyên gia tài chánh của Singapore, số nợ xấu này trung bình lên đến 18% của toàn số nợ, một con số rất cao.
    Đồng tiền nhàn rỗi từ tư nhân vẫn khá dồi dào, nhưng sau khi thị trường BĐS tại Tp.HCM đóng băng, thì các nhà đầu tư bắt đầu chuyển tiền qua kênh đầu tư khác. Hiện nay, nhà nước đang ngăn ngừa dòng tiền này đổ vào kênh vàng hay USD, nên chắc là sẽ có một ít đổ vào BĐS, nhưng sẽ giới hạn vì tâm lý hoang mang với triển vọng của nền kinh tế.
    Yếu tố có thể định lượng thứ tư là ảnh hưởng từ tình hình vĩ mô, mà động tác chính sẽ là mức độ tăng trưởng của thu nhập quốc gia (national income, không phải GDP), tỷ giá đồng VN và con số lạm phát. Thu nhập quốc gia thì bao gồm cán cân xuất khẩu so với nhập khẩu, FDI, kiều hối và nợ vay tư và công. Tất cả các thành tố này đều tiêu cực, có khuynh hướng đi xuống và sẽ ảnh hưởng xấu đến giá trị thực sự của BĐS trong một thị trường bình thường.
    Do đó, nếu chỉ nhìn vào 5 yếu tố định lượng trên thì có thể nói là thị giá nhà ở cho người dân đang cao hơn từ 10% cho các nhà ở tại các tỉnh ngoài HCM và Hà Nội, đến 20% cho các nhà trung bình là lên đến 40% cho các nhà ở cao cấp.
    Yếu tố vô hình ngăn bong bóng vỡ
    Nếu VN có một nền kinh tế bình thường như tại các quốc gia Âu Mỹ, thì mọi định lý tài chính sẽ tiên đoán là bong bóng có thể vỡ bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, nền kinh tế VN chứa nhiều nghịch lý khó thể giải lý. Những yếu tố vô hình không định lượng lại thường có một tầm quan trọng hơn với người tiêu dùng hay nhà đầu cơ thứ cấp.
    Hai yếu tố vô hình quan trọng nhất trong giá trị BDS tại VN là tác động mạnh mẽ của các nhà đầu cơ, với sự hỗ trợ đắc lực của các chủ đầu tư cho dự án, cũng như những tài trợ bất đắc dĩ của các ngân hàng; và tâm lý bầy đàn của đám đông. Thông tin về BĐS tại VN thiếu hẳn sự minh bạch và trung thực; luật về BDS phức tạp và khó thi hành; nên các nhà đầu cơ lợi dụng tối đa khe hở này để thực hiện những thủ thuật trắng trợn và đôi khi phi pháp, từ việc quảng cáo hay phóng tin đồn sai sự thực đến việc làm giá qua các giao dịch dưới gầm bàn.
    Tác động của các nhà đầu cơ có thể nhận thấy rõ rệt trong những vụ thổi giá đất gần đây ở Hà Nội và trước đây ở Tp.HCM. Cường độ của các nhà đầu cơ cho thấy một sức đẩy có ảnh hưởng khá lớn trên thị giá.
    Các nhà đầu tư VN cũng biểu hiện hội chứng bầy đàn rất cao. Vì truyền thống gia đình, bạn bè và bè phái trong xã hội, các nhà đầu tư thường không có nhiều phán đoán độc lập, hay cố gắng đi tìm những cơ hội đặc thù khác biệt. Đặc tính “ai sao tôi vậy” khiến thị trường thường dao động về một phía, không cân bằng và gây ra hiện tượng bong bóng thường xuyên hơn. Ở một mặt khác, yếu tố này lại có thể tác động nhanh hơn đến thị giá khi vài nhà đầu cơ kẹt tiền bán tháo. Tâm lý hốt hoảng khi có người la “cháy” trong một rạp hát đông người là một thí dụ.
    Hai yếu tố khác cũng ảnh hưởng nhiều đến thị giá của BĐS là chính sách của nhà nước và cảm quan của người mua hay bán. Luật lệ về BĐS VN khác nhiều so với thế giới cho nên khó có thể dùng các công thức bình thường để suy diễn tác động của yếu tố này trên thị giá. Tuy nhiên, chúng ta có thể chắc chắn được vài điều: nhà nước không muốn để cho bong bóng BDS vỡ vì hậu quả nguy hiểm của nó trên nợ xấu của hệ thống ngân hàng. Thêm vào đó, chính sách của nhà nước thường có kết quả ngược lại với mục tiêu ban đầu nên những thủ tục hành chánh mới sẽ làm chậm lại mọi giao dịch (cùng một lúc chậm lại sự phát nổ của thị giá) và giúp giữ giá thành cao hơn.
    Với quyết tâm ngăn chặn sự đổ vỡ của bong bóng, nhà nước có thể đổ thêm số tiền lớn vào kênh BDS, trực tiếp hay qua ngân hàng, và kết quả sau cùng là tiến trình đi xuống sẽ bị chậm lại nhiều năm. Ngoài ra, nếu tỷ lệ lạm phát quá cao, đồng tiền mất giá trầm trọng, thì dòng tiền của tư nhân cũng có thể đổ xô về BĐS để giữ an toàn cho tiền nhàn rỗi.
    Một yếu tố khác nữa là BĐS có một giá trị cá nhân do cảm xúc riêng biệt của người mua hay người bán. Trong các loại tài sản, BDS thường đi đôi với sự yêu ghét dễ ảnh hưởng đến quyết định của mọi người liên quan. Một khu phố được nhiều người ưa thích qua những kỷ niệm quá khứ có thể đẩy giá thành lên 15% đến 40% cao hơn giá trị thực sự; một kiến trúc đặc thù có thể tạo dị ứng hay yêu mến tùy cảm quan cá nhân.
    Nói tóm lại, khó có thể đo lường sự quyến luyến không lý giải này về BĐS và yếu tố này có thể giúp thị giá BĐS bền vững hơn.
    Bong bóng nào rồi cũng sẽ vỡ
    Nhìn chung, 4 yếu tố vô hình là rào cản hiện nay đang ngăn ngừa sự đổ vỡ của bong bóng tại Hà Nội và Tp.HCM. Dù BĐS tại Tp.HCM đang đóng băng nhưng giá cả chưa quay về với giá trị thực sự và hợp lý như các yếu tố định lượng ghi nhận. Tuy nhiên, về lâu về dài, tất cả mọi bong bóng đều phải vỡ để thị giá quay về với thực tế. Vấn đề là các yếu tố vô hình sẽ giữ giá và thanh khoản được bao lâu?
    Qua kinh nghiệm của các bong bóng tại các quốc gia Âu Mỹ, thì bong bóng được coi là như đã vỡ khi thị giá xuống dưới 30%. Vì tâm lý hốt hoảng, thị giá có thể xuống thêm 20% dưới giá thực sự và bình thường. Do đó, tùy mức giá đã được bong bóng thiết lập, với nguyên tắc càng lên cao càng xuống thấp, giá nhà ở cao cấp hiện nay ở Hà Nội có thể mất đến 60% thị giá nếu bong bóng phát nổ. Với sự đóng băng, nhà ở cao cấp tại Tp.HCM có thể mất khoảng 40%. Các phân khúc nhà ở khác sẽ cũng mất giá, nhưng ít hơn.
    Theo nhận xét của người viết, thị trường nhà ở tại Hà Nội sẽ đóng băng vào 2012 như Tp.HCM, và có thể mất 4 năm nữa trước khi bong bóng BDS tại VN nổ tung và giá cả quay lại mức độ bình thường khoảng 8 năm sau đó. Tuy vậy, bất cứ một tác động tâm lý nào lớn lao trên thị trường (một vụ lường gạt chạy nợ vĩ đại, một sụp đổ của một ngân hàng hay một tập đoàn tăm tiếng…) có thể là ngòi nổ đẩy tiến trình diễn ra sớm hơn.
    Năm 2000, sau cuộc khủng hoảng tài chính tại Á Châu, tôi qua Bangkok thăm các bạn cũ, trong đó có một đại gia về BĐS, từng được báo Forbes tuyên dương là tỷ phú đang lên của Thái Lan. Ông ta buồn rầu đưa tôi đi xem các công trình đang xây dựng dở dang của ông, từ những khu đô thị mới đến những tòa nhà thương mại văn phòng đầy tham vọng. Khắp Bangkok, những cơ sở bê tông cốt sắt dựng lên nữa chừng rồi bỏ hoang cho ấn tượng của một thế giới sau cuộc chiến nguyên tử.
    Vì khả năng và quan hệ, sau 10 năm, vị đại gia BĐS gần phá sản này đã phục hồi phong độ và hiện là một trong những công ty BĐS hàng đầu của Thái Lan. Đầu năm nay, tôi hỏi là bao giờ ông sẽ sang VN để đầu tư? Ông ta trả lời: “Cuối 2012. Lúc đó, bong bóng sẽ nổ và tôi tha hồ lựa chọn dự án với giá rẻ mạt.”
    Tôi nghĩ chắc ông lầm bong bóng BĐS của VN với cuốn phim “Đại Họa 2012”. Chúng ta hãy chờ xem.
    (T.S Alan Phan – Nguồn: DĐDN)

    Like

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s