KT* – 773 – 051912 – Đua nhau phá giá BĐS: ‘Sống chết mặc bay’

Đăng lần đầu 19.5.12

Thành Dũng 

Theo:vpbs

( Lời bình): – Chuyện BĐS bây giờ là đến hồi kết rồi, 3D và bộ sậu bây giờ bỏ rơi như Mỹ tùng bỏ rơi miền Nam sau 1973.
DN BĐS bây giờ phải tự bươn chải vì 3 Dũng còn những vấn đề cấp bách hơn, cần cả 200 tỉ usd (2 năm GDP) để giải quyết như nạn DN phá sản, hàng triệu người thất nghiệp, nguy cơ bất ổn chính trị đang hiện rõ, 4 Sang và Trọng Lú đang dí và cắt vây cánh 3 D ngày càng mạnh bạo.
Đây là sự sống còn của 3D nên ưu tiên phải là trên việc bỏ 200 ngàn tỉ vnd ra để cứu bọn BĐS ăn hại cho 3 D này…Hãy tự lo liệu vì 3D không còn tiền để lo cho DN BĐS nữa đâu.

Cong lưng ra để bảo vệ 3 Dũng cứ ngỡ rằng “còn đảng còn mình”, ai dè 3 Dũng làm “mất đảng mất mình” luôn. Ngày đó sẽ xẩy ra trong năm 2012 này đây, ko lâu đâu, doanh nghiệp phá sản và họ biết (qua đọc bài trang này) là suy thoái sẽ là 7 năm thì 90 triệu dân sẽ hành động, Cựu chiến binh đã kêu gọi dân oan biểu tình rồi đấy, có dám đàn áp cựu chiến binh hay không ???

CP hậu CS của Chau Xuan Nguyễn sẽ không có chuyện học tập cải tạo, đó là lời hứa của tôi và Nhóm Vì Dân với Bộ Đội và cán bộ.
ĐCS không sụp nhanh năm nay mới là lạ.
Nếu người VN may mắn, đuổi được bọn cai trị và đô hộ khỏi VN thì những nhà cửa mà chúng bỏ của chạy lấy người còn rẻ nữa

Khi CP Hậu CS tiếp thu, một sự dân chủ, công bằng và minh bạch, trung thực sẽ đem lại lòng tin cho 90 triệu dân VN cùng thế giới tự do. Từ đó, 1 hay 2 năm sau thì kinh tế sẽ trỗi dậy và giá BĐS sẽ cao gấp mấy lần bây giờ vì tất cả VKHN đều muốn về VN sống và phục vụ.

Hiện giờ chỉ có dân đen là chịu khổ thôi, còn tư bản đỏ và cánh hẩu, vây cánh của chúng nó vẫn sung sướng.
Châu Xuân Nguyễn

Melbourne
19.05.2012

———————————————————————————–

http://www.vpbs.com.vn/News/2012/5/15/199377.aspx

Đua nhau phá giá BĐS: ‘Sống chết mặc bay’
VEF – 15/05/2012 6:42:02 SA
 
Mối quan hệ gắn bó keo sơn và tương hỗ lẫn nhau giữa các chủ đầu tư và giới đầu tư thứ cấp hồi thị trường lên dốc đã dần thay bằng tình cảnh chia rẽ, phớt lờ kiểu thân ai nấy lo, “sống chết mặc bay”. Biểu hiện của nó là làn sóng “đánh xuống giá” tại hầu khắp các dự án BĐS đang triển khai có dính dáng đến các nhà đầu tư lướt sóng.
Phá giá trên diện rộng
Nếu như trước đây, tỷ lệ tham gia của các nhà đầu tư (không phải người mua thực ở) trong một dự án quyết định tính sốt nóng của giao dịch và giá cả, thì nay ngược lại, cũng chính tỷ lệ này quyết định mức độ xuống giá của sản phẩm, thậm chí sự mất giá của dự án. Mà tại Hà Nội, cơn sút giá này có vẻ không từ một dự án căn hộ, đất nền đang triển khai nào.
Khảo sát trên nhiều trang mua bán, rao vặt và các văn phòng môi giới BĐS cho thấy, số lượng và mức độ bán tháo đang có sự phân hóa mạnh. Thứ nhất, các dự án căn hộ, đất dự án thuộc hạng cao cấp tuy hiện có số lượng rao bán sản phẩm lẻ tẻ nhưng lại luôn gây chú ý cao độ về mức giá “cắt lỗ” rất “khủng”, có thể lên tới 1-3 tỷ đồng/sản phẩm.
Đơn cử nhiều căn hộ khoảng 130m2 thuộc dự án chung cư cao cấp Mandarin Garden, địa bàn quận Cầu Giấy, có giá gốc trong hợp đồng khoảng 46 triệu đồng/m2 (cả VAT), nhưng nay cần tiền, người bán dù đã đóng 2,5 tỷ đồng (tương đương 40% tiến độ), cũng sẵn sàng “buông” với tuyên bố cắt lỗ 1 tỷ đồng, hoặc bán dưới giá gốc 4-5 triệu đồng/m2.
Cách dự án này không xa, một số căn hộ diện tích từ 100-160m2 tại khu phức hợp Keangnam, huyện Từ Liêm dù đã đi vào sử dụng, vẫn có người chào bán cắt lỗ 3 tỷ đồng, từ 1.800-2.300 USD/m2 kèm bao tên sổ đỏ cho khách mua. Trong khi thời điểm mở bán, giá gốc mà chủ đầu tư đưa ra là 3.000 USD/m2, còn đầu năm 2012, mức giá trên thị trường thứ cấp đã chỉ còn mức 2.400-2.700 USD/m2.
Ngay cả khu chung cư M3, M4 Nguyễn Chí Thanh, quận Đống Đa đã đi vào sử dụng nhiều năm nay cũng không khỏi cảnh mất giá, từ mức 36-38 triệu đồng/m2 thời điểm năm 2009, hiện nhiều chủ sở hữu rao bán dưới 30 triệu đồng/m2.
Hầu hết dự án căn hộ cao cấp đang triển khai tại các khu vực khác như quận Thanh Xuân, Hà Đông, Long Biên, Hoàng Mai, Tây Hồ, Đống Đa… cũng đồng cảnh ngộ. Giá gốc ký hợp đồng từ 32-44 triệu đồng thì bây giờ nhà đầu tư cũng không chờ đến hạn giao nhà vào năm sau, mà sẵn sàng cắt lỗ tầm tiền từ vài trăm triệu đến 1,5 tỷ đồng – tương đương với khoản tiền mua một căn hộ thuộc phân khúc bình dân.
Thứ hai, phân khúc đất nền dự án đặc biệt là phía Tây gồm Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Tân Tây đô, Kim Chung – Di Trạch, Vân Canh, Geleximco… càng sụt giá mạnh hơn. Nhiều lô biệt thự, liền kề tại các dự án này đang được các cá nhân rao bán tính ra mất giá ít thì vài tỷ, nhiều thì đến gần chục tỷ đồng so với hồi thị trường sốt nóng trước đây.
Chiều hướng thứ ba, những dự án căn hộ thuộc phân khúc trung cấp và bình dân, lượng rao bán đông đảo nhưng mức giảm trên thị trường thứ cấp chưa sâu. Một mặt bằng giá nhất định được xác lập, thường rẻ hơn 10-20% so với giá gốc của chủ đầu tư.
Số này gồm các dự án khu đô thị mới Dương Nội, Victoria Văn Phú, Hải Phát, Xa La… thuộc quận Hà Đông. Trước kia giá gốc của chủ đầu tư thường dao động từ 20-25 triệu đồng/m2 tùy căn, tầng, nhưng nay nhiều người chấp nhận cắt lỗ từ 60 triệu đến hơn 100 triệu đồng/căn, tương đương với mức giảm khoảng 30% so với giá gốc. Giá chào trên thị trường thứ cấp phổ biến từ 19-20 triệu đồng/m2.
Xấu chàng, hổ ai?
Một hệ quả của giai đoạn hoàng kim, các nhà đầu tư thứ cấp đón lõng thị trường bằng việc tập trung nhiều ở những sản phẩm chưa đưa vào sử dụng. Lúc này, sản phẩm nhà ở càng chưa biết khi nào bàn giao và tiếp theo là giá càng vượt xa khả năng chi trả của số đông thì mức độ mất giá càng cao.
Ở đây, không chỉ các nhà đầu tư cần tiền mặt để thanh toán, trả nợ, mà triển vọng của thị trường còn u ám, tiến độ của chủ đầu tư trì trệ cũng là lý do để các nhà đầu tư tiếp tục đẩy hàng ra với giá rẻ hơn lúc nhập vào. Có thể hình dung ở phương án tốt nhất, một căn hộ ôm giữ, sang năm giá trị của nó giỏi lắm tăng lên 10% nhưng chi phí lãi vay khoảng 20%. Tính ra nếu ôm giữ nhà đầu tư vừa lỗ mà vừa mất đi các cơ hội đầu tư khác. Do đó, chiều hướng bán hàng ra càng sớm càng tốt để tạo vòng quay đồng tiền hiệu quả vẫn diễn tiến.
Một số quan điểm cho rằng, mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp tới đây sẽ được định hình thực sự ở phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân, bởi lượng người đầu tư theo phong trào còn mắc kẹt tại đây khá lớn. Ngược lại, loại căn hộ cao cấp, tuy giá thứ cấp giảm lúc này khá sốc nhưng đó chỉ là những trường hợp cá biệt, nhỏ lẻ.
Theo một nhà buôn BĐS chuyên nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường gồm 2 loại, thứ nhất là những người sống bằng nghề buôn BĐS thực thụ, hai là những người có khoản tiền nhàn rỗi, muốn đầu tư lướt sóng kiếm thêm. “Khẩu vị” của cả hai loại nhà đầu tư này đều là những dự án căn hộ bình dân, tầm tiền 25 triệu đồng/m2 đổ về, diện tích căn hộ vừa phải. Điều này đảm bảo suất đầu tư hợp lý (xuống tiền đợt đầu khoảng 300-500 triệu đồng/căn) mà vẫn có tính thanh khoản.
Trong khi đó, tiền đặt cọc một căn hộ cao cấp đợt đầu đã lên đến 1,5-2 tỷ đồng cho nên khách mua căn hộ cao cấp thường là những người sành điệu, đẳng cấp, có nhu cầu ở thực hoặc là nhà đầu tư trường vốn. Những nhà đầu tư “lướt sóng” lạc vào đây thì phần nhiều đã kịp “bỏ cọc”, “cắt lỗ” ngay khi thị trường có dấu hiệu đi xuống.
Số nhà đầu tư cá biệt ôm giữ sản phẩm đến lúc này đẩy hàng ra do quá cần tiền để làm ăn. Mức giảm giá lên đến tiền tỷ của nhiều sản phẩm cao cấp, mới nghe thì lớn nhưng thực tế không đáng gì so với lượng tiền mặt người bán cần thu về. Người mua đã bỏ xuống một lượng tiền quá lớn lên tới 6, 7 tỷ đồng, nay họ sẵn sàng hy sinh 1 tỷ, hơn là cầm 5 tỷ đồng vay nóng bên ngoài, 1 tháng đã mất đứt 1 tỷ đồng.
Rõ ràng, đối tượng chịu thiệt hại đầu tiên và trực tiếp từ cơn bĩ cực của thị trường BĐS chính là các nhà đầu tư thứ cấp vì  một lượng hàng không nhỏ đã được lực lượng này dang tay mua vào từ các chủ đầu tư. Tuy nhiên mối quan hệ giữa các nhà đầu tư thứ cấp với chủ đầu tư ở góc độ nào đó cũng khăng khít theo kiểu “môi hở răng lạnh”.
Còn nhớ vài năm trước khi thị trường đi lên, để một dự án khi ra hàng đã “hot” càng thêm sốt nóng về giá cũng như giao dịch thì chủ đầu tư rất cần bàn tay của các nhà đầu tư lớn, có khả năng mua buôn với giá gốc. Lúc ấy, chủ đầu tư dành phần lợi nhuận béo bở và các điều kiện ưu ái với phương châm, đưa được các nhà đầu tư vào dự án thành công và kéo họ ra cũng phải trót lọt.
Nay “vào” thành công nhưng “ra” bất lực, tất yếu để cứu mình, các nhà đầu tư thứ cấp phải “phá giá”, biến mình thành đối thủ cạnh tranh trực tiếp với các chủ đầu tư. Đây là nỗi ám ảnh đeo đẳng các nhà tạo lập dự án vì bản thân đã khó khăn, nay thêm động thái này, họ càng chìm sâu hơn. Nhưng cũng không khá hơn, giới đầu tư vẫn không thôi trách móc, đổ lỗi uy tín, cam kết tiềm lực của chủ đầu tư, vì chưa biết đến bao giờ họ mới thoát khỏi “cục nợ” BĐS ràng buộc khiến mất ăn mất ngủ.
 THÀNH DŨNG

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s